北京綠地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 王智明

　　時(shí)間：2010年12月2日16：00

　　地點(diǎn)：新浪樂(lè)居嘉賓聊天室

　　主持人：張丹丹

　　嘉賓：北京綠地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 王智明

　　以下為本次訪談的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　主持人：各位新浪的網(wǎng)友，大家好！歡迎大家關(guān)注我們的嘉賓聊天室，今天我們談一下商業(yè)地產(chǎn)，我們談到的對(duì)象是我們房地產(chǎn)里面的龍頭企業(yè)，就是我們的綠地集團(tuán)，綠地集團(tuán)現(xiàn)在除了在住宅市場(chǎng)做得很好，現(xiàn)在也開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。我們今天有情到北京綠地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 王智明，王總您好，先請(qǐng)您跟新浪的網(wǎng)友打聲招呼！

　　王智明：新浪的網(wǎng)友，大家好！

　　主持人：隨著我們住宅市場(chǎng)在調(diào)整，可以說(shuō)很多人，不管是開(kāi)發(fā)商還是投資者都把眼光放到了商業(yè)地產(chǎn)這塊。從您的角度來(lái)看，目前整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況是怎樣的？

　　王智明：可以說(shuō)目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)熱和投資熱。隨著城市發(fā)展進(jìn)程，可以說(shuō)一線城市從成長(zhǎng)期逐步過(guò)渡到成熟期的階段，人們對(duì)品牌的認(rèn)知和購(gòu)物需求推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)全面發(fā)展的階段。

　　一線城市由中心城市商圈發(fā)展為多區(qū)域商圈的格局，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也由原來(lái)的大型購(gòu)物中心唱主角發(fā)展成以各種體量各種形式的局面。值得關(guān)注的是社區(qū)型購(gòu)物中心成為重點(diǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　我在這里說(shuō)的社區(qū)型購(gòu)物中心是一個(gè)大的概念，它是涵蓋一些區(qū)域的消費(fèi)，目前一些社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展已經(jīng)比較成熟了，走在商業(yè)地產(chǎn)的前列，許多社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)齊全，規(guī)劃合理，有品牌形象，環(huán)境舒適，既可以滿足社區(qū)消費(fèi)需求，又起到了滿足這個(gè)社區(qū)消費(fèi)環(huán)境，引領(lǐng)消費(fèi)的作用。

　　主持人：您覺(jué)得發(fā)展到目前階段有什么樣的機(jī)會(huì)，當(dāng)然面臨機(jī)會(huì)的時(shí)候也有一定的挑戰(zhàn)，您覺(jué)得機(jī)遇和挑戰(zhàn)分別是什么？

　　王智明：一個(gè)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段必然有很多機(jī)會(huì)。今天我主要談?wù)勌魬?zhàn)，因?yàn)槿魏涡袠I(yè)的發(fā)展都有其規(guī)律性，是不是按照商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律規(guī)范運(yùn)作是最大的挑戰(zhàn)。也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是不能按照住宅地產(chǎn)的思路去做的，它有自己固有的規(guī)律。

　　主持人：目前來(lái)看，不管是北京東南西北這幾個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心還是很多的，您覺(jué)得怎樣才能在這個(gè)市場(chǎng)中鶴立雞群，做到自己比較有獨(dú)特性，能夠吸引到我們的客群，吸引投資者呢？

　　王智明：是這樣的。應(yīng)該說(shuō)目前在北京購(gòu)物中心發(fā)展是百花齊放，各有千秋。購(gòu)物中心的發(fā)展必然在零售行業(yè)占的比重越來(lái)越大，我想只要根據(jù)各自項(xiàng)目周邊情況，通過(guò)這種詳細(xì)的調(diào)研，制定合適的定位和規(guī)劃，同時(shí)要由專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)作，這樣你的項(xiàng)目就會(huì)有一個(gè)比較好的發(fā)展基礎(chǔ)，當(dāng)然也難免會(huì)有一些失敗的項(xiàng)目，這個(gè)應(yīng)該屬于一個(gè)正常的現(xiàn)象。

　　比如像品牌商品組合和目標(biāo)客戶不一致，這個(gè)就屬于招商定位產(chǎn)生的問(wèn)題。還有，就是總體環(huán)境和形象差，沒(méi)有總體的商業(yè)設(shè)計(jì)，或者說(shuō)商業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)得不專業(yè)。我想有以下三個(gè)觀點(diǎn)跟大家共同探討一下。一個(gè)購(gòu)物中心的打造一定是開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，建設(shè)施工，物業(yè)工程，市場(chǎng)推廣，招商運(yùn)營(yíng)一體化。

　　這個(gè)一體化就是多專業(yè)協(xié)調(diào)的一個(gè)結(jié)果。具體來(lái)說(shuō)就是規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)備選擇一定離不開(kāi)運(yùn)營(yíng)需求，比如主力店的空調(diào)系統(tǒng)一定是單獨(dú)的，商鋪劃分一定要結(jié)合業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和樓層運(yùn)營(yíng)的需求。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，招商人員一定要具備商業(yè)全程運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。招商人員要知道不同品牌不同合適的經(jīng)營(yíng)面積，經(jīng)營(yíng)時(shí)間，以及對(duì)空調(diào)是否有特殊的需求。所以說(shuō)沒(méi)有全程運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的招商應(yīng)該說(shuō)是低級(jí)的招商或者叫偽招商。

　　第三個(gè)觀點(diǎn)，跟大家探討的，我覺(jué)得購(gòu)物中心的管理根本就是物業(yè)中心的管理。物業(yè)管理與商業(yè)管理是不能分開(kāi)的，有些物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)由于不熟悉商業(yè)管理就把兩者分開(kāi)，實(shí)際上這種是不合理的。目前在國(guó)內(nèi)應(yīng)該說(shuō)是行不通的，除非行業(yè)發(fā)展到最成熟階段，才有可能談到細(xì)分的問(wèn)題。

　　因此在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，首先要考慮的是由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)做專業(yè)的事，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真研究市場(chǎng)需求，采眾家之長(zhǎng)，吸取教訓(xùn)，仔細(xì)研究各個(gè)環(huán)節(jié)。實(shí)際上各個(gè)環(huán)節(jié)都有關(guān)鍵核心的東西，我們把這種關(guān)鍵的東西研究透了，如果把關(guān)鍵東西研究透了是體現(xiàn)他們的經(jīng)驗(yàn)，這樣才能在行業(yè)中立足。

　　主持人：從您剛才談到的觀點(diǎn)中我們不難發(fā)現(xiàn)如果要做到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，實(shí)際從前期籌備到后期運(yùn)作，有很多細(xì)節(jié)需要我們用心去做才能做好這個(gè)項(xiàng)目。我們也知道綠地集團(tuán)在全國(guó)尤其是在上海我們做了很多精品的住宅項(xiàng)目，比如綠地新里西斯萊公館，也是我們近期關(guān)注的熱盤。我們現(xiàn)在開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，我們集團(tuán)是通過(guò)什么樣考慮的呢？

　　王智明：剛才我們也談到北京綠地的新里西斯萊，整體來(lái)講市場(chǎng)銷售非常好，在此基礎(chǔ)上我們也是考慮商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，畢竟商業(yè)地產(chǎn)是一種多元化，打組合拳的。綠地的商業(yè)地產(chǎn)，我們是分超高層的商業(yè)，還有交通樞紐的，還有社區(qū)型的購(gòu)物中心，有這樣不同類型的商業(yè)形式。目前我們做的也就是綜合體，只不過(guò)這種綜合體在不同區(qū)域我們的產(chǎn)品組合有所區(qū)別。這里面有購(gòu)物中心，星級(jí)酒店，寫(xiě)字樓，公寓等等。

　　實(shí)際上隨著城市化的進(jìn)程，綜合體的概念自身為商業(yè)地產(chǎn)提供了一個(gè)很好的消費(fèi)需求，它自身就有這種消費(fèi)需要滿足，同時(shí)也符合政府部門對(duì)地塊的發(fā)展要求。還有，就是符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)律的要求。作為上海世博會(huì)高級(jí)贊助商，綠地企業(yè)的宗旨就是“綠地讓生活更美好”。

　　主持人：可以說(shuō)我們確實(shí)做到了這一點(diǎn)，據(jù)我所知，我們現(xiàn)在在大興有一個(gè)熱推的項(xiàng)目，就是綠地中央廣場(chǎng) (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)的項(xiàng)目，它在操作上有什么跟別人不一樣的策略呢？

　　大興的綠地廣場(chǎng)，剛才提到的新里西斯萊也是其中一個(gè)住宅部分，本身這個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，它座落在大興北部核心區(qū)域，應(yīng)該說(shuō)它有邊界的交通，四通八達(dá)，現(xiàn)在馬上要開(kāi)通的4號(hào)線地鐵，其中有一站就直接通到我們商場(chǎng)，周邊在建和在售的住宅項(xiàng)目也有20多個(gè)，應(yīng)該說(shuō)蘊(yùn)育了較強(qiáng)的消費(fèi)能力。

　　這個(gè)購(gòu)物中心是一個(gè)45萬(wàn)平米的綜合體，有購(gòu)物中心，寫(xiě)字樓，公寓，LOFT等。購(gòu)物中心和商業(yè)街接近10萬(wàn)平方米，這里面集商業(yè)、購(gòu)物、娛樂(lè)等七大組合。主力店有電影院、超市、健身體驗(yàn)館，目前很多商家都表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的入住愿望。還有一點(diǎn)，我們這個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)本身?yè)碛惺覂?nèi)中庭，下沉式的廣場(chǎng)，還有龐大的停車場(chǎng)，接近1500個(gè)停車位，應(yīng)該說(shuō)是首屈一指的新城購(gòu)物區(qū)。

　　作為綠地在北京的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，我們本身也是分析了行業(yè)的規(guī)律，通過(guò)商業(yè)集團(tuán)全程進(jìn)行管理，認(rèn)真分析，有序推進(jìn)這種開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)一體化的工作。相信綠地中央廣場(chǎng)購(gòu)物中心項(xiàng)目應(yīng)該能夠成為城南的生活休閑區(qū)。

　　主持人：您也提到了我們作為城南一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目，其實(shí)大家都比較關(guān)注大興這個(gè)區(qū)域，因?yàn)檎�府已�?jīng)把大興新城作為規(guī)劃中的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域來(lái)做。我們綠地把在北京的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目放在這里做，我們未來(lái)的目標(biāo)是不是跟普通項(xiàng)目有一個(gè)不同的高度呢？

　　當(dāng)然我們要考慮到整個(gè)大興區(qū)域的發(fā)展，未來(lái)三年內(nèi)政府投資對(duì)于城南發(fā)展的加大到了2900億。本身大興新城打造的就是距北京中心最近的衛(wèi)星城，針對(duì)這樣的發(fā)展機(jī)會(huì)，應(yīng)該說(shuō)綠地新城是耗巨資進(jìn)行這種開(kāi)發(fā)，同時(shí)我們綠地中央廣場(chǎng)購(gòu)物中心定義為家庭型一站式的購(gòu)物中心，以家庭消費(fèi)為主，輔之于個(gè)性時(shí)尚消費(fèi)，應(yīng)該說(shuō)是為周邊3-5公里的消費(fèi)者提供了一站式的生活休閑服務(wù)。應(yīng)該能夠成為大興新城的核心商圈。

　　主持人：我覺(jué)得它不光能成為我們大興新城的核心商圈，還可能會(huì)成為整個(gè)南城的一個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目，甚至可能成為我們北京城的又一個(gè)商業(yè)地標(biāo)。我們從這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始今后會(huì)有一個(gè)怎樣的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃呢？

　　王智明：北京市場(chǎng)無(wú)疑是除了上海之外發(fā)展的一個(gè)項(xiàng)目之一。目前北京確定的項(xiàng)目有三個(gè)，分別是剛才我們談到的大興綠地中央廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目，還有房山的綠地新都會(huì)項(xiàng)目，還有一個(gè)大望京超高層項(xiàng)目。應(yīng)該說(shuō)最早開(kāi)業(yè)的就是大興綠地中央廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目。

　　主持人：這個(gè)什么時(shí)候開(kāi)業(yè)？

　　王智明：我們計(jì)劃是明年年底開(kāi)業(yè)。雖然08年和09年北京商業(yè)地產(chǎn)新增量基本超過(guò)了200萬(wàn)平方米，但是目前市場(chǎng)總體來(lái)講應(yīng)該是好于很多地方城市的。主要是有三個(gè)方面，一個(gè)方面就是首都整體規(guī)劃，基本上各地政府能夠按照規(guī)劃執(zhí)行，出現(xiàn)變動(dòng)的可能比較小。第二個(gè)就是北京做的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模沒(méi)有一定的水平是存活不了的，這個(gè)對(duì)市場(chǎng)就提出了相對(duì)理性的要求。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)逐步接受，也是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

　　目前我們看到，作為北京一線城市，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)該說(shuō)以上這三個(gè)方面共同作用的一個(gè)特點(diǎn)。除此之外，我們還會(huì)在北京繼續(xù)開(kāi)發(fā)這種綜合性的地塊，必然會(huì)形成商業(yè)地產(chǎn)方面的運(yùn)作，集團(tuán)也會(huì)逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比例。未來(lái)綠地在北京的發(fā)展應(yīng)該是值得期待的。我們起碼是已經(jīng)在路上。

　　主持人：目前來(lái)看我們自持為主還是會(huì)占一小部分？

　　王智明：是這樣的。我們就綠地中央廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，綠地中央廣場(chǎng)購(gòu)物中心部分我們?nèi)�部持有，不排除一些小�?guī)模的臨街商鋪可能會(huì)有出售，但是它跟購(gòu)物中心的整體水平是不受影響的。因?yàn)橛绕涫怯幸?guī)模的大型購(gòu)物中心必須是持有的方式才能保證它整體的運(yùn)作水平。

　　主持人：其實(shí)把我們這個(gè)商業(yè)中心做好也可以帶動(dòng)投資型商業(yè)的發(fā)展。我們也希望我們綠地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)中能夠創(chuàng)造出更多更好的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)，也為我們北京老百姓創(chuàng)造更多更好的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。今天我們的訪談就到此結(jié)束，感謝王總給我們帶來(lái)的詳細(xì)介紹，如果對(duì)我們這個(gè)項(xiàng)目感興趣的網(wǎng)友可以在明年的時(shí)候去我們現(xiàn)場(chǎng)看一下有什么樣好的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)來(lái)，給我們帶來(lái)什么樣的商業(yè)休閑生活。對(duì)于有投資需求的網(wǎng)友可以去看一下我們的商鋪給你帶來(lái)什么樣的回報(bào)。

　　我們今天的訪談就到這里，感謝各位網(wǎng)友的關(guān)注，感謝郭王總，期待您的下次光臨！