2016年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高，是異常熱鬧而跌宕的一年。在這一年，各大公司都在積極謀求出路，通過產(chǎn)品和業(yè)態(tài)創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，以及商業(yè)模式和管理創(chuàng)新等方式，探索新的更長(zhǎng)久的利潤(rùn)增長(zhǎng)引擎。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，如何創(chuàng)新存量、尋求增量，成為了行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。從數(shù)據(jù)來看，競(jìng)爭(zhēng)格局已加速向規(guī)?；D(zhuǎn)變，其中恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房企市場(chǎng)份額已近10%。同時(shí)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式不斷升級(jí)，面對(duì)越加激烈的挑戰(zhàn)，各大企業(yè)更注重價(jià)值創(chuàng)造能力的提升以保障持續(xù)發(fā)展，并進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的創(chuàng)新，以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向周邊產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新性發(fā)展，產(chǎn)業(yè)間的邊界在融合。此外，互聯(lián)網(wǎng)+與新技術(shù)的應(yīng)用，成為了各業(yè)態(tài)商業(yè)模式和管理創(chuàng)新的主要手段，助推了整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新業(yè)態(tài)已進(jìn)入快速發(fā)展期，一方面儲(chǔ)備項(xiàng)目持續(xù)增加，為未來發(fā)展提供保障，另一方面，人員結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，助力行業(yè)服務(wù)升級(jí)。中國房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)需把握市場(chǎng)“窗口”機(jī)會(huì)，加速發(fā)展的同時(shí)，注重管理效率提升、服務(wù)能力建設(shè)。

　　本文節(jié)選自由全經(jīng)聯(lián)編寫的《2016中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告——園區(qū)地產(chǎn)篇》，了解更多房地產(chǎn)最新發(fā)展趨勢(shì)，歡迎關(guān)注2017年3月11-12日的“首屆中國房地產(chǎn)創(chuàng)新趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”。

　　一、2016年園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

　?。ㄒ唬?016年園區(qū)市場(chǎng)總體概述

　　2016年，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)倍受青睞、萬馬奔騰的一年。

　　2016年，受國家產(chǎn)城融合示范區(qū)及特色小鎮(zhèn)等系列政策的影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為最受關(guān)注的地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。除傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商加速擴(kuò)張外，眾多的傳統(tǒng)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)和資本市場(chǎng)加速進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。綠地、保利、萬科、富力、碧桂園、招商等一線房企紛紛加入戰(zhàn)團(tuán)。地方政府與房企的投資熱情下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量呈飆升之態(tài)。這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模、體量不等，既有像國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)這種專門的特殊經(jīng)濟(jì)管理區(qū)域，也包括大量園中園，甚至樓宇園，這些園區(qū)成為承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。

　　傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一方面，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入“新常態(tài)”、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整升級(jí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不管是從政府還是企業(yè)方面，都獲得了前所未有的關(guān)注；另一方面，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求、企業(yè)整體利潤(rùn)下降、增長(zhǎng)乏力，特別是調(diào)控政策的持續(xù)升級(jí)，進(jìn)一步壓縮了住宅地產(chǎn)發(fā)展空間，加上“互聯(lián)網(wǎng)+”與“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”的浪潮來襲，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)逐利的新戰(zhàn)場(chǎng)。作為住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型園區(qū)地產(chǎn)的代表，萬科曾明確表示，公司未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。保利地產(chǎn)也在今年7月中旬揮師產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并正式啟動(dòng)全球招商。碧桂園則憑借科技小鎮(zhèn)全面進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，已有三個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目啟動(dòng)，并計(jì)劃五年內(nèi)安排不少于1000億元的投入，在深圳周邊建設(shè)10個(gè)有差異化的科技小鎮(zhèn)，并實(shí)現(xiàn)模式輸出。

　　制造業(yè)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原因更為復(fù)雜。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)萎縮是制造業(yè)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。此外，制造企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以與自身產(chǎn)業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，還有一個(gè)重要原因是制造業(yè)企業(yè)前期積累了大量工業(yè)用地，通過開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以提升土地價(jià)值和更新。

　　制造業(yè)的這種需求，形成了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行聯(lián)營(yíng)的趨勢(shì)，包括首開聯(lián)手億達(dá)集團(tuán)、中集集團(tuán)聯(lián)手碧桂園、泰禾與深圳龍崗區(qū)合作等，也有一些制造業(yè)企業(yè)利用旗下房地產(chǎn)企業(yè)消化存量工業(yè)用地，如中鐵集團(tuán)。