2012年底以來，國內(nèi)一線城市及熱點城市房價快速上漲，國務(wù)院再次出臺強力措施調(diào)控房地產(chǎn)市場。同時，高房價也再次引發(fā)了中國房地產(chǎn)是否存在泡沫的討論。本文無意回答中國房地產(chǎn)是否存在泡沫這一“大是大非”的問題，而是從泡沫的邏輯出發(fā)提出兩個問題，希望提供思考中國房地產(chǎn)問題的不同視角。

　　問題一：中國的房地產(chǎn)到底是數(shù)量的“泡沫”還是價格的“泡沫”？總結(jié)國內(nèi)外的各種研究，支持中國房地產(chǎn)泡沫論的證據(jù)有二：其一是各地不斷出現(xiàn)的“鬼城”，其二是過高的房價收入比。兩種情況至少在部分地區(qū)都是客觀存在的，但前者是量的“泡沫”，后者則是價的“泡沫”。“鬼城”意味著供大于求，而過高的房價收入比則對應(yīng)供小于求。兩個現(xiàn)象不可能同時存在，在商品房供給過剩的地區(qū)，過高的房價收入比是很難維持的。鬼城集中在三四線城市，較早的例子是鄂爾多斯，最新的例子是常州營口等等。過高的房價收入比則均指向北京上海等一線城市。這反映了中國不同地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的割裂。

　　“鬼城”源于三四線城市地方政府的造城運動。地方政府將級差地租作為城市化的啟動資金，并通過基礎(chǔ)設(shè)施的改善進一步提升土地的價值。在這些城市中，土地的供給是極具彈性的，地方政府辦公地址的遷移或大型企業(yè)的遷入，往往伴隨著當?shù)毓操Y源的重新配置，由此形成諸多“新城”。客觀地說，三四線城市房價相對于居民收入水平來說并不離譜，但這些城市沒有外來人口的集聚效應(yīng)，中等收入家庭擁有兩套甚至更多住房的情況也非常普遍。由于需求基本飽和，供給的大規(guī)模擴張非常容易形成“鬼城”。在人口紅利日漸消失的情況下，三四線城市的過度供給的確是中國房地產(chǎn)面臨的最大風險。

　　相反，經(jīng)濟發(fā)展過程中，一線城市的人口聚集效應(yīng)不斷增強。一線城市的主城區(qū)不僅是地區(qū)乃至全國的行政和商務(wù)中心，更集中了核心的教育醫(yī)療等公共資源。這些地區(qū)的土地供給極度缺乏彈性，“攤大餅”方式形成的新城區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)支撐，工作上的交通時間成本極高，生活上也缺乏優(yōu)質(zhì)的公共資源，最終只能淪為“睡城”。由于缺乏有效供給，一線城市的商品住宅只能遵循價高者得的拍賣原理，高企的房價收入比反映了土地資源的稀缺性和居民的貧富差距。因此，一線城市房價的“泡沫”本質(zhì)上不是房地產(chǎn)的問題，而是城市規(guī)劃和貧富差距的問題。

　　從長期來看，一線城市可以通過改變城市規(guī)劃的方式解決核心區(qū)域過于集中的問題。但是，一線城市的核心區(qū)域是歷史政治和經(jīng)濟因素共同積淀的產(chǎn)物，城市規(guī)劃的變遷和實施是一個艱難而漫長的過程，涉及多方利益博弈。一個典型的例子是，韓國盧武鉉政府2003年就提出了行政首都遷移計劃，以解決首爾城市圈人口密集地價飛漲和交通擁擠的現(xiàn)象。但是，該計劃遭到了隨后上臺的李明博政府的強烈反對。最終，韓國國會達成的決議是在2014年之前將“九部二處二廳”遷往世宗，包總統(tǒng)府國防部及外交部在內(nèi)的核心機構(gòu)繼續(xù)留在首爾。

　　問題二，為什么中國的房地產(chǎn)“泡沫”是一個大多數(shù)人厭惡的“泡沫”？2003-2007年間，美國西班牙和愛爾蘭等國家也經(jīng)歷了顯著的房價上升過程，與中國相比，一個重要的區(qū)別是房價上漲過程中社會大眾的態(tài)度。美國等國的房地產(chǎn)泡沫是人民群眾“喜聞樂見”的（至少在泡沫破裂前），其特點是信貸推動下房價與消費的正反饋循環(huán)。寬松的貨幣環(huán)境推動社會大眾通過信貸改善居住條件，房價上漲形成的財富效應(yīng)進一步刺激居民消費。

　　相反，盡管中國的房屋自有率大大高于美國，但房價上漲過程中怨聲載道者占了絕大多數(shù)，香港地區(qū)亦然（據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》，2011年中國城鎮(zhèn)家庭住房自有率為85.39%；另據(jù)美國商務(wù)部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2012年末美國家庭房屋自有率為65.40%）。近十年來的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本消滅了房地產(chǎn)市場的非理性信貸。更重要的是，購房支出耗盡了普通家庭一代甚至兩代人的積蓄，帶給居民消費的是擠出效應(yīng)而非財富效應(yīng)。

　　任何資產(chǎn)或資源價格的上漲，本質(zhì)上都是財富的再分配過程，是有產(chǎn)者對無產(chǎn)者財富的擠占。土地產(chǎn)權(quán)制度和政府職能的界定決定了財富的再分配。對于中國而言，政府作為國有土地的所有者集體土地劃轉(zhuǎn)國有土地的規(guī)則制定者和土地市場唯一的供給方，毫無疑問是房價（地價）上漲這一財富再分配過程的最大受益者。如果各級政府最重要的任務(wù)不是公共服務(wù)，而是發(fā)展經(jīng)濟，就難免與民爭利。

　　客觀地說，城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善促進了經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平的提高，每個人都是間接受益者。但相對于隱性的收益而言，居民的成本是顯性的。政府獲得了房價上漲的財富效應(yīng)，居民消費則被擠出。相反，美國等國家土地早已私有化，且所有權(quán)相對分散，不存在類似于拉美國家的大地主階層，擁有土地和房產(chǎn)居民都是房價上漲的受益者。政府在泡沫的繁榮期增加了財政收入，但泡沫破裂后則需要為銀行的不良資產(chǎn)買單。但自始至終，政府都只是納稅人的一個載體，繁榮期的收入用于社會公共支出，蕭條期的債務(wù)成本也要由納稅人共同承擔。

　　可見，中國房地產(chǎn)的“泡沫”不是一個簡單的價格問題，甚至也不是簡單的數(shù)量問題。房地產(chǎn)“泡沫”的背后是深層次的體制和機制因素。只有進一步推進改革，從轉(zhuǎn)變政府職能縮小貧富差距及改革土地產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)讓制度入手，才能在根本上化解房地產(chǎn)領(lǐng)域積聚的風險。