曾幾何時(shí)，城市化進(jìn)程伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)推動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。然而，大城市土地資源日漸稀缺，開發(fā)商拿地成本越來越高，高房價(jià)、高地價(jià)的盛宴背后，是開發(fā)商們普遍的焦慮，大城市緊缺的供給量已不能滿足房企的開發(fā)欲望和生存發(fā)展，未來將何去何從？

　　國家提出要在2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，由此也為中國城市化發(fā)展路徑提供了清晰可見的思路，中國城市化進(jìn)城下一站無疑將駛向特色小鎮(zhèn)，特色小鎮(zhèn)將成為新型城鎮(zhèn)化的特色擔(dān)當(dāng)和發(fā)展新空間。而核心城市周邊小城市或郊區(qū)得小鎮(zhèn)開發(fā)也正在成為房企們戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的新?lián)c(diǎn)。

　　碧桂園、華夏幸福、華僑城、綠城等一批領(lǐng)先房企正在打造中國的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”，探索用“造城計(jì)劃”尋找新的利益增長點(diǎn)。

　　中國房地產(chǎn)金融聯(lián)盟曾在文章中把房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)的模式分為四種：以碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)為代表的科技型服務(wù)小鎮(zhèn)，以綠城、藍(lán)城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)、以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。安家融媒根據(jù)不同房企的商業(yè)模式分析他們是如何在城鎮(zhèn)化背景下玩轉(zhuǎn)特色小鎮(zhèn)的。

　　碧桂園：科技小鎮(zhèn)成其未來新增長點(diǎn)，助力業(yè)績雙冠王

　　最新數(shù)據(jù)顯示，前2個(gè)月，碧桂園以銷售額872.1億元，拿地58宗，總額273.37億元，斬獲銷售和拿地額“雙冠王”，超越了萬科和恒大。這讓對過往歷史不太清楚的人可能會(huì)認(rèn)為碧桂園是市場的一匹黑馬，迅速滑入人們的視野，有點(diǎn)吃驚。

　　然而曾作為“華南五虎”之一的碧桂園本就在房企中有一定江湖地位，只是后來因?yàn)閼?zhàn)略布局問題始終處在一個(gè)掉隊(duì)的尷尬位置上，逐漸淡出人們的視野。

　　大家都知道，碧桂園走的是“農(nóng)村包圍城市”路線。

　　在千億房企里面，碧桂園的戰(zhàn)略布局相對其他有點(diǎn)另類。在2013年中報(bào)中，碧桂園表示會(huì)持續(xù)專注在一線城市的近郊及二三線城市拿地發(fā)展。而彼時(shí)，以恒大為代表的許多房企在前幾年進(jìn)入三四線城市后紛紛回歸一二線城市，與此形成鮮明對比，碧桂園依然堅(jiān)持深耕三四線城市，“關(guān)注一二線城市近郊，以三四線城市為主，這是碧桂園發(fā)展策略的核心，我們不會(huì)因?yàn)橥械母淖兎艞壸陨戆l(fā)展模式。”

　　對于碧桂園“掉隊(duì)”開發(fā)商第一梯隊(duì)，業(yè)界比較普遍的看法是，碧桂園為其“郊區(qū)大盤模式”所累。因?yàn)樵?jīng)房地產(chǎn)全國普遍熱火，碧桂園也能坐收漁利，然而一旦市場形勢不好，碧桂園的戰(zhàn)略就會(huì)遭到質(zhì)疑。“農(nóng)村包圍城市”的布局戰(zhàn)略也被認(rèn)為是碧桂園陷入困境的重要原因。據(jù)了解，碧桂園曾一度95%以上的在售項(xiàng)目都位于全國三四線城市。

　　可以說30年河?xùn)|30年河西，碧桂園成也堅(jiān)持?jǐn)∫矆?jiān)持。碧桂園矢志不渝的主打“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略定位如今迎來了翻盤機(jī)會(huì)。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年1~11月，碧桂園新增土地儲(chǔ)備規(guī)劃面積一二線城市占比為22%，與2015年相比下降5.1%；三四線城市占比為78%。碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌曾提出，一二三四五線城市“火力全開”，這也就意味著碧桂園的拿地策略并不傾向于一二線，而是一線城市周邊，二線城市及三線城市的核心地段。

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理的46個(gè)三四線樣本城市中，1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，雖然低于2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。安家融媒認(rèn)為，在去庫存背景下，三四線城市樓市成交的上漲，使得在三四線城市具備大量儲(chǔ)備的碧桂園等業(yè)績大幅上漲。

　　除了戰(zhàn)略布局以及合伙人制外，科技小鎮(zhèn)對于碧桂園的重振雄風(fēng)，絕對功不可沒。按照規(guī)劃，未來5年，碧桂園將投入千億，按照不低于森林城市的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)多個(gè)科技小鎮(zhèn)。科技小鎮(zhèn)將成為碧桂園未來的新增長點(diǎn)。據(jù)悉，自2016年8月，碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略，推出科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)計(jì)劃，正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以來，目前，碧桂園已完成5個(gè)科技小鎮(zhèn)布局，其中3個(gè)將于今年動(dòng)工建設(shè)。2017年，碧桂園還將新增15個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目，從而完成全年20個(gè)科技小鎮(zhèn)的布局。

　　循著碧桂園這么多年的全國市場布局軌跡來看，科技小鎮(zhèn)無疑是堅(jiān)守沉寂多年后的集中釋放，而且也與政策導(dǎo)向相吻合。

　　碧桂園集團(tuán)助理總裁、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波表示，隨著建設(shè)的鋪開，科技小鎮(zhèn)未來在碧桂園集團(tuán)龐大的銷售中會(huì)占越來越重要的位置，不過，這需要一個(gè)過程。目前，科技小鎮(zhèn)前期銷售業(yè)績貢獻(xiàn)不占主流，但后期成長性比較強(qiáng)。集團(tuán)對科技小鎮(zhèn)的成長性和品牌提升的價(jià)值非常重視。

　　然而安家融媒認(rèn)為，過分死守一套戰(zhàn)略而不能根據(jù)市場變化進(jìn)行調(diào)整難免有靠天吃飯之嫌，事實(shí)也證明，三四線城市拿地戰(zhàn)略曾讓碧桂園陷入困境，如今在去庫存背景下，碧桂園有了轉(zhuǎn)機(jī)，可未來在科技小鎮(zhèn)的打造上還能不能繼續(xù)像今年一二月份的業(yè)績一樣領(lǐng)先于行業(yè)，我們尚需要更多的觀察。

　　綠城：農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)不賣房子賣生活

　　綠城跟其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，雖然在產(chǎn)品力打造上獨(dú)樹一幟，但也有著市場痛點(diǎn)，造中式別墅、排屋一向是綠城最拿手的，從桃花源到四季酒店、云棲玫瑰園……太多經(jīng)典項(xiàng)目出自綠城之手，只是一座中式院子動(dòng)輒數(shù)千萬甚至上億元讓普通人望塵莫及。

　　也正是看到了這一點(diǎn)，綠城前幾年就開始了百方小別墅的嘗試，2015年綠城想轉(zhuǎn)型為城市生活服務(wù)商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其樂的全齡化生活社區(qū)，桃李春風(fēng)將是一個(gè)樣本，除了房子，這里更吸引人的會(huì)是那種全家庭的生活方式。

　　“我在去養(yǎng)老院以前大概還能工作5-10年時(shí)間，我希望5-10年的主體部分能夠用于探索城鎮(zhèn)化，有可能帶動(dòng)中國新一輪農(nóng)村改造。”綠城中國董事會(huì)聯(lián)席主席宋衛(wèi)平稱，將在5-10年里最起碼做出5-10個(gè)理想小鎮(zhèn)樣板。

　　與碧桂園不同，宋衛(wèi)平選擇的是特色“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”。按他的設(shè)想，小鎮(zhèn)距離上海、杭州等城市三五十公里，一個(gè)小鎮(zhèn)需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開發(fā)建設(shè)，形成3萬人的小鎮(zhèn)。

　　農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)最大的特點(diǎn)是對基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)的規(guī)劃，靠著小鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)部分獲得的收益，帶動(dòng)周邊的農(nóng)業(yè)改造，建成富有地方特色的大型農(nóng)業(yè)基地，并將周邊的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。未來5-10年，綠城將打造5-10個(gè)這樣的理想“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”。

　　宋衛(wèi)平認(rèn)為，從房產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型做小鎮(zhèn)，具有先天優(yōu)勢。“中國終將由城市建設(shè)轉(zhuǎn)向?yàn)槌擎?zhèn)建設(shè)、鄉(xiāng)村建設(shè)多元一體化時(shí)代，最后做成一些唯美的、功能齊全的、非?，F(xiàn)實(shí)悠揚(yáng)、具有夢幻色彩的天堂小鎮(zhèn)，這是下一個(gè)階段中國社會(huì)發(fā)展的趨勢，一定是這樣的，不可能有第二個(gè)選擇”。

　　“我作為一個(gè)房地產(chǎn)商人，不算成功，不算失敗，過去這二十多年，綠城大概賣了5000億元的房子。那么，我把我在這個(gè)行業(yè)里面的所思所感，加上我那么多年讀的書，我把它變成五到十個(gè)我理想中的小鎮(zhèn)，這是我想做的事。”宋衛(wèi)平滿懷豪情地說。

　　華夏幸福：產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的實(shí)踐先鋒

　　近些年，房地產(chǎn)正呈現(xiàn)一片紅海，北京也概莫能外，而在這片紅海中，華夏幸福的異軍突起卻給了市場一個(gè)大大的驚喜。一個(gè)名不見經(jīng)傳的企業(yè)，依靠差異化的競爭戰(zhàn)略和堅(jiān)定的執(zhí)行，通過獨(dú)創(chuàng)的產(chǎn)業(yè)新城模式，正逐步邁入A股“千億收入、千億市值”行列，走出一條藍(lán)海之路。

　　近日，河北省公布了首批特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建和培育類特色小鎮(zhèn)名單，廊坊有6個(gè)培育類小鎮(zhèn)入選，而其中三個(gè)均為華夏幸福的作品。包括永清縣幸福創(chuàng)新小鎮(zhèn)、霸州市足球運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)、香河縣機(jī)器人小鎮(zhèn)。

　　由此可見，華夏幸福在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)和運(yùn)營上早就走在了市場前列。

　　華夏幸福將自身定義為“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商”。從這個(gè)意義上看，華夏幸福，可以理解為一個(gè)提供區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合解決方案的供應(yīng)商。而其之所以能夠成為行業(yè)翹楚，在于產(chǎn)品布局比別人早了很多年。

　　這家企業(yè)1998年成立，2002年進(jìn)入固安工業(yè)園，受益于“產(chǎn)城融合”的開發(fā)模式以及京津冀規(guī)劃帶來的產(chǎn)業(yè)紅利，經(jīng)過近15年的發(fā)展，在與政府搞PPP、產(chǎn)業(yè)新城、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)乃至中國足球上，都頗有建樹。

　　相比于綠城、碧桂園這些傳統(tǒng)房企，擁有更好的產(chǎn)業(yè)資源、對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解更為深刻的華夏幸福似乎更容易獲取地方政府的信任；相較于萬科萬達(dá)為城市增光添彩，華夏幸福更是在締造一座座繁華之城。

　　而走到今天，華夏幸福正以“PPP市場化運(yùn)作”為機(jī)制，依托產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，通過提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、全球資源整合、招商管理服務(wù)、景區(qū)化智慧化運(yùn)營等全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，與政府合作共創(chuàng)新型特色小鎮(zhèn)。

　　根據(jù)華夏幸福最近公布的計(jì)劃，其將在未來三年在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經(jīng)濟(jì)帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內(nèi)部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。

　　據(jù)悉，對于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)和運(yùn)營，華夏幸福早已在旗下產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)進(jìn)行試點(diǎn)，目前已經(jīng)建立并初具規(guī)模的小鎮(zhèn)包括大廠影視小鎮(zhèn)、香河機(jī)器人小鎮(zhèn)、嘉善人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)。此外，足球小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)和葡萄小鎮(zhèn)根據(jù)公司公告也將陸續(xù)推出。

　　實(shí)際上，在業(yè)內(nèi)人士看來，華夏幸福打造的特色小鎮(zhèn)與其產(chǎn)業(yè)新城模式是一脈相承的。得益于體量小的特點(diǎn)，華夏幸福特色小鎮(zhèn)分布在城市半徑50公里以內(nèi)，填補(bǔ)市中心到產(chǎn)業(yè)新城之間土地利用的空白，一方面疏導(dǎo)城市人口和產(chǎn)業(yè)、環(huán)節(jié)城市壓力，是城市化加速階段下順勢而為的產(chǎn)物；另一方面平衡了華夏幸福在城市中心、周邊和遠(yuǎn)郊之間大小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。